전세 구하는게 힘들다고만 들었지, 실제로 찾아보면서 더 실감하게 되었다.
1. 전세는 무조건 아파트가 안전하다
=> 아파트의 매매가는 우상향하고, 전세가는 비등비등이기 때문에 매매가대비 70%넘는곳을 찾기가 힘들정도였으니..
특히나 2020년에 큰폭으로 올라, 전세가가 20~30%되는 구옥 아파트도 많이 있었다.
( 2023 추가 - 아파트 나락가는거 보아하니 보증보험은 그냥 무조건 넣자 )
2. 서울권 오피스텔, 신축빌라는 깡통전세
이미 매매가의 110~120%까지 올라가는 전세값은 이제 흔하디 흔한 매물이 되어버렸다.
심지어 도가 튼 오래된 부동산에서도 갭투기 매물이라고 소개시켜주는 것을 보고 얼마나 비일비재 한 일인지 실감이 났다.
전세가가 이렇게 되어버린 많은 이유가 있겠지만, 갭투기와 떨어져가는 매매가를 붙잡으려는 요소가 있지 않을까.
결국 뭐가됐든 보증금이 위험한 것은 확실하다.
3. 빌라 갭투기
최근 빌라에서 갭투기가 유행이다, 나도 집을 구하면서 정말 많은 컨(컨설팅)이 나에게 연락했고 이에 대해 많이 알아보았다.
>신축빌라는 또는 신축빌라가 아니더라도. 전세대출을 받으면 이자지원을 해준다고 한다.
e.g.,) 2억짜리집인대 실입주금 4000만 있으면
나머지 1억6000을 대출받으시고 2년치이자 내드리겠습니다.
말로는 건축주가 매물을 빨리 빼야되서 그렇다고 하는데,
뭐 그것도 맞는말이긴 하다 건축주입장에선 빨리빼는게 이득이니까
근데, 당연하게도 목적은 리베이트다 실제로 지은건 투자금이 1억짜리집인데,
외부감정등 들먹이면서 전세세입자로 1억 이상을 뜯어낸 후 그 차액이 리베이트다.
특히나 '수협'만 된다고하면 99% 갭투기이며 그 와중에도 영혼까지 끌어올린 매물. 의심할 여지가 없다.
(왜 수협이냐면, 공시지가에 150%는 다른은행에서도 해주는데, 수협은 외부감정에 150%까지도 잘 허용해주기 때문이다.
외부감정사또한 부동산/건축주 등이랑 이미 컨텍되어있는 사람이기 때문에 최대로 뻥튀기 시킨다)
그러니 이자를 지원해준다고 덥석 물어버리면 큰일난다.
결국 세입자가 낸 비싼 보증금을 토대로 리베이트를 이끌어내고,
그 리베이트에서 중개사, 건축주, 이자지원, 임대인, 브로커등이 나눠먹는거니까. (어떻게보면 업계약으로 볼 수도 있겠다)
갭투기이기 때문에 계약할 때에도 집주인이 아닌 대리인이 나오는경우가 많고
보통의 경우 매매 동시진행하기 때문에 원래집주인은 털고 나가고 명의빌려주는 바지사장(새로운 집주인)이 들어오며
집주인은 거의 바뀐다고 생각하면 편할거 같다 2달만에 3~5번바뀌는 매물도 봤다.
- 신축아닌 빌라에서의 이자지원 -
A - 집주인
B - 바뀔 집주인
C - 세입자
D - 공인중개사
안팔리는 1억의 A의 집을 외부감정을 통해 비싼 공시지가를 형성하고,
(*여기서 신축아닌 빌라가 외부감정을 받을 수 있는 이유는 매매거래가 잘 이루어지지 않아 공시지가가 형성되지 않았기 때문이다.)
비싼 공시지가를 통해서 '안심전세대출' 을 C에게 추천하고, 이자지원으로 유혹한다.
그럼 C는 보증금이 지켜질거라 생각하고 안심전세대출을 받고 1억2천에 들어온다(120%).
그럼 바뀔집주인 B는 내돈 한푼 없이 C를 껴서 A의 집을 구입하고(바지사장),
D에게 명의값 300~500, 각종 세금혜택을 지원받는다.
그중 남는금액 일부을 C에게 이자지원 명목으로 주고
나머지는 D가 가져간다.
A: 안팔리는 집을 팔아서 이득
B: 내돈한푼 안들이고 갭투기
C: 이자지원을 받고 집을 구함
D: 차익을 챙김
> 2년뒤 계약 만료 전
빌라의 가격은 우하향이기 때문에 전세가는 내려가고 다음세입자가 구해지지 않으면,
또는 바지사장이 가지고있는 수십,수백개의 빌라가 문제가 터진다면,
전세금을 되돌려 받지 못한다.
관련 기사와 후기만 찾아보아도 알 수 있듯이 이런 갭투기 매물은 정말 많은 경우가 돌려받지 못했다.
위에 예시처럼 안심전세대출을 받았을 경우는 밑에 따로 적어두었다.
4. 반환보증보험 ( HUG 안심, 중기청100, 또는 개인이 든 반환보증 )
같은경우에는 그나마 '보증금'에 대해서는 한숨 돌릴 수 있다. 대출과 동시에 전세금에 대한 반환 특약이 들어간다.
안심전세로 계약할때 실입주금 부족하다고 하면 99%확률로 신용대출(또는 마통)을 하라고 한다 거기에 대한 이자는 주겠다고.
모든 리스크를 지고서라도, 후에 대비를 정말 잘 할 수 있다고 자신한다면
차라리 실입주금이 있어도 없다고 한다음 지원금 더 뜯어내는게 낫다. 어차피 내 전세값 리베이트에서 나오는거니까.
*물론 항상 다 돌려받지 못할 수도 있다. 반환보증에도 결국 계산한도라는 것이 있기때문에.
사실 이렇게 비싼 신축을 안심전세대출, 또는 중기청100%으로 계약하고, 이자지원까지 받았다면
문제없는 것 아닌가? 싶을 수도 있다.
임대인은 갭투기하고, 나는 이자지원받고 서로 윈윈하니까.
=> 당장 말하자면 , 아마 세입자 입장에서는 '보증금'에서는 문제없을거라고 본다. 그 외는 '피해'다.
그래서 어떤상황인지는 인지하고 계약하는게 좋을거같다
특수한 경우에는 못받는 경우도 더러 있는거같기도 하다 ( 자세한건 hug에서 반환거절사유 항목을 찾아보자 ).
******************
2021.03.29 추가
HUG 보증금반환 필수요건 ( 반환받는 과정 )
1. 만기 한 달전 계약해지 의사표시 ( 안될가능성 이 많고, 여기서 제일 시간 많이걸린다 / 2020이후 계약건 2개월전 )
2. 임대차계약 만기 직후 ( 만기 다음날 ), 임차권등기명령 신청
3. 만기후 1달뒤..
1-1 . 서류상 임대인에게 카톡/문자/전화(녹음)
으로 계약 만기한다고 얘기하고 '답장'을 받아야함.
-> 꼭 '임대인' 이여만 하고, 공동명의라면 공동명의 있는 사람들에게 전부 '답장'을 받아야 함.
-> 만약 '임대인'의 배우자나, 부모님이거나 등 절대안됨
1-2 . 임대인이 각종 연락수단에 답장하지 않고 잠적한다면, 우체국에서 '내용증명'을 보내야 함
-> 우체국에서 배달한 사실을 알려주는 등기인데, 난 보냈다 하는 증명서다.
---------이자지원을 안받았다면 보통 여기정도에서 끝나지만, 이자지원을 크게받았다면 밑까지 진행할 가능성이 높다------------
1-3. 임대인이 내용증명마저도 받지않았을땐 '공시송달'을 해야함 ( 법원 )
-> 내용증명이 집주인이 안받았을땐 나에게 반송되는데, 그 반송된 내용증명이랑 임대차계약, 신분증 챙겨서 주민센터 방문
-> 주민센터에서 해당자료 주고 임대인 현거주지 조회 ( 주민등록초본 )
여기서 주민센터에서 보정명령을 가져오라고 하는 곳이 있는대, 이건 잘못된거다.
주민등록법 29조 6항 - 채권.채무 관계 등 대통령령으로 정하는 정당한 이해관계가 있다면 초본 열람이 가능하다.
여기서의 대통령령으로 정하는 정당한 이해관계란
주민등록법 47조 4 별표2 (2) - 부동산 또는 이에 준하는 것에 대한 권한 권리 설정 변경 소멸에 관계하는자.
이므로, 내용증명 반송 및 임대차계약만으로 초본 열람이 가능하다.
-> 현주소지 확인후 내용증명 발송
-> 또 안받으면 반송됨 ( 대략 3번정도 반송되야한다는데, 지금은 모르겠다 한번만으로도 될지 )
(2023 추가 / 임대차계약서상 주소로 한번, 초본발급후 다시 한번 반송되면 공시송달 요건에 충족된다)
->이때 '법원'에서 공시송달을 신청할 수 있음 ( 게시 후 2주 뒤 효력 )
해당 의사표명 과정이 2020이후 계약건이라면 만기 2달전에 끝나야한다.
(그래야 만기 1개월 후에 반환가능하다 )
*공시송달까지 갔다면, 공시송달 후 3개월 뒤에 hug에서 반환받을 수 있다.
( 왜 3개월 후냐면 2개월 전까지 계약해지의사를 전달하지 못했으므로, 묵시적 연장으로 진행되며
묵시전 연장시에는 3개월전 의사해지로 되기때문이다. 즉 공시송달이 법적효력이 발생되는 시점의 3개월 후이며
2개월전~만기전 사이에 도달했다면, 만기후 3개월이 되는 것이다. )
*2024.03.22 수정) 만기전 공시송달이 도달 못했다면 , 공시송달의 법적 효력 발생되는 시점의 3개월 후이다.
2. 임대차계약 끝나자마자, 바로 임차권등기명령 신청
*점유가 중요하여 이사를 못가기 때문에 ( 1순위 반환조건 ) 이사를 꼭 가야한다면,
임차권 등기명령을 신청해야지 이사를 갈 수 있다.
이걸 신청안하고 이사를 해버리면 ' 못 받 는 다 '
반환조건의 필수조건이다 임차권등기명령 무조건 해야된다 이거 안하고 이사가면 망한다
이 임차권등기명령또한 계약해지의사를 전달해야 가능하므로,
임대인 잠수시에는 공시송달까지 완료가 되어있어야한다.
임차권 등기명령 후에 이사는 대출이자 등으로 다시 소송거는것도 가능하지만,
비추천하고, HUG에서도 권장하는 방법은 아니니 정말 큰일이 아니라면 점유하고 있도록 하자.
3. 만기후 한달 뒤.. ( 또는 최장 공시송달 후 3개월 뒤 ) 등기명령이 완료되었다면
즉, 계약기간이 끝나고 돈을 못받았다면, 그때야 '사기', '사고' 등으로 인식하기때문에
그때서야 반환 지급이 시작되는 것.
**********************
그나마 HUG 에서 공시송달까지 간 경우에는 최장 6개월인가 연장해주는데,
자칫 잘못하고 신청못하거나(까먹었거나) 일정이 꼬이면 '전세대출금'을 갚지못한 '연체자'가 된다. 집을 그동안 계약하지 못하는 것은 덤.
참고로 연장도 임대차계약만기 이전에 신청해야되는 것으로 안다.
그러니 임대차계약+1개월에 제대로 받고싶다면, 6개월전부터 집주인에게 답장을 받아 놓는게 좋다.
그러니.. 이 모든 과정을 '혼자'진행 해야하다보니 그리고 언제 이사가야할지도 선택못하고
적은 금액도 아니고 정신적으로도 꽤나 힘든부분이 많다..
정말정말 꼼꼼히 체크해서 진행해야하며, 신경 많이 써야한다.
단순하게 반환받는것이 아니라, 이건 전세'사기'에 대한 반환과정이라는 것을 염두해야 할 것.
절대 호의적이지 않다.
전세가가 60~70%까지는 떨어져야 안전하고, 어떻게보면 당연한건데
이렇게까지 오를 수 있었던건 반환보증을믿고 세입자가 열심히 저금리에 들어와주니 집주인도 굳이 전세가 내릴 필요없이
갭투기하고 있는거다. 그러고 경매넘어가면 세금만 나가고.
이자지원 받는다고 마냥 좋을게아니다 정말. 악순환이 반복되고 결국 2년뒤 또다른 갭투기 매물 들어가게 된다.
반환보증이 세입자를 지켜주기위해 나왔지만,
결국 갭투기를 조장하고 세금만 줄줄세는 그런 상태.
-------------------------------------------몇가지 정리--------------------------------------
*중기청 80% HF 보증은 상환보증이고, 반환보증이 아니니까 따로 들어야한다.
(상환보증이란, 대출받은 금액만 뜻한다)
*중기청 100%, 안심전세는 HUG 안심반환보증이 무조건 들어간다.
(반환보증이란, 계약금 전체를 뜻한다)
*일반대출 등으로 대출을 받은사람은 따로 HUG또는 SGI에 반환보증신청을 해야한다.
*아파트 ( 전세가가 매매가의 70% 수준 ) 이라면 반환보증은 필요없다. 돈만 더 나가는 셈.
(2023 기준 폭락사태가 발생했으니 그냥 보증보험 가입하자.)
*특약사항에 근저당말소조건은 붙여놓자 1순위권 반환을 얻어야하니까.
*근저당 말소한다고 하더라도 다음날 0시에 대항력이 생겨서
필요에 따라 전세권 설정을 따로하거나, 다음날까지 근저당설정 안한다는 특약을 넣어도 된다.
(안심전세나 중기청100은 애초에 근저당있으면 안나오기도 한다.)
*수협은 진행하지도 말자
*신탁도 진행하지도 말자
( 신탁은 가짜계약서를 들이미는 사기가많으니 조심해야되기때문 아니 그냥 안하는게 낫다 )
*계약도중 임대인 대출금지같은건 필요없다 어차피 집주인 바뀌면 무효처리되는 경우가 많다.
*전입신고, 확정일자 가능한 한 빨리 처리하자 아니 가능한 순간부터 바로하고
위에 서술했듯 계약당일날 근저당 잡히는 사기도 있으니 전세권설정( 계약한 순간 효력 ) 을 하거나 특약에 계약당일 근저당 금지 넣어두자.
*근린생활시설은 얼씬도하지말자 대출도 안나올뿐더러 싱크대 다뜯기고(취사금지) 주차 싸움나고 진짜 파탄난다.
*집주인 바꼇다고 재계약하자고 할때는 계약서 톨시 하나라도 틀리면 보증금 못받을 수 있으니 꼼꼼히 확인하자.
-> 근데 보통 전세는 인계되니까 계약서 다시 쓰자고 하는 경우는 특이케이스이긴 하다.
*등기부등본 부동산이 주는거 믿지말자 제발 본인이 등기소에서 뽑아보거나 인터넷 화면으로 떠잇는걸 보여달라고해라
임대인 이름 다르거나 계약날자 다르거나 이거 돌이킬 수 없다 ㄹㅇ로 ㄹㅇㄹㅇㄹㅇㄹㅇㄹㅇㄹㅇ
*임대인이 세금을 내지않아 압류가 걸린상태라면, 그리고 이걸 임대차 만기에 알게된다면
바로 전화/문자->내용증명->공시송달->임차권등기명령->반환금지급 까지 6개월안에 처리해야된다 그 이후는 신용불량자다.
공시송달(1~2개월) + 임차권등기명령(1개월) + 반환급 지급(1개월) 4개월이므로 빠듯하다.
발빠르게 움직이도록 하자. 이경우에는 묵시적연장이 된다고해도 대출이 최대 6개월밖에 연장되지 않는다.
2024.3.22 수정 ) 사기당한 사람이 너무많아서 조례가 상당히 많이 바뀌었다. 대부분 구제하는 방향으로 가는듯.
* 7.10 부동산정책으로 임대사업자는 보증보험이 필수로 들어가게 되는데
( 보험료를 임대인75%/임차인25% 분할해서 냄 )
이건 hug, sgi 둘다 가능하고, 많이들 헷갈려 하는데,
정확히 하자면 hug '임대보증금 보증보험' 이고 sgi '임대주택보증보험' 이 맞다.
이 보험은 근저당권 세대별분리, 전순위권 채권을 해소한경우, 전세권 설정등의 경우에는
보증금+담보권설정금액 - 주택감정평가액의 60%만 지급하기 때문에
내가 낸 보증금 전체에 대한 반환이 보증이 안될 수도 있다.
특히 hug(임대보증금 보증보험)는 1년단위 계약이라 갱신시 문제가 생기진않는지 문의해보길 바란다.
++++++++++++++++++++++++++++++++++++2022.06.20 추가++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
https://www.youtube.com/watch?v=Jfp6tcbH1wA
https://www.youtube.com/watch?v=vPv2yWfICME
갭투기가 선행했던 2019년 매물들이 터져나오면서
강서구/부천/김포/인천 매물들이 문제가 되기 시작했다.
해당 동영상들은 22.6.20 기준으로 1개월~3개월전 영상들이다.
여기서 주의해야 할 것은 보증보험을 특약으로 넣었어도 임차인이 확인하지 않으면
나도 모르는 사이에 압류가 걸리고 전세금을 받을 수 없다는 것이다.
( 적어도 3개월 마다 등기부등본 체크하자. 700원밖에 안한다. 임대인의 세금문제로 인한
압류는 등기소든 리파인이든 보증공사든 은행이든 나한테 안알려준다. )
더하여 임차인 잘못은 절대 아니지만, 잔금치루는 날 보증보험을 들었는지 직접 확인해야될 듯 하다.
보증보험을 든다고 하고 들지않은 상태에서 압류가 걸려버리는 일이 현재 대다수 상황이다.
또한 영상에서 나왔듯이 전에 작성한 내용과 일맥상통하는 부분은 역시 이자지원이다.
어느 누가 공짜로 돈을 주겠나.. 미련한 생각 버리자.
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
*갭투기용 떳다방 컨(컨설팅) 특징
나이/신용점수/재직기간을 바로 물어본다 ( 최대 신탁매물까지 안심전세 나오는지 확인, 한도확인 )
매물 사진도 안보여주고(또는 1~2매물만 보여주고) 자동차로 이동시켜주며 보여준다한다. ( 외제차 끄는애들 많다 )
등기부등본, 건축물대장 확인도 안시켜주고 가계약 잡으라 한다. 이게 말이 되냐?
보통 분양팀이랑 한패이기 때문에 다른사람이 계약하려 한다며 빨리 가계약잡으라고 유도한다.
어리다 ( 보통 25~30초반 ).
명함 달라고하면 공인중개사 자격증 없고 보통 대리/팀장/과장
빌라/오피스텔만 보여준다.
부동산이 크다며 직원도많고 매출도 많다고한다
( 여긴 거르는게 맞음. 부동산에 1~2명있는 오래된 곳을 추천한다 왜 매출이 많겠나. 그많큼 뜯어낸거지. )
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